北外灘の地塊「包囲標識」の疑惑が続き、上海の土地譲渡規則が静かに変わった。

上海の土地譲渡は市場が変わりつつある。

      今年に入ってから、上海の土地市場は二幅の重さの地塊を出して、市場の高い関心を引き起こしました。一つは上海徐匯浜江西岸金融港総合体の地塊です。今年2月に香港から土地を買い入れて、総価格31.5億元で競って得て、これまでの大陸の第一総価格の王になりました。二つは北外灘のHK 271-01地塊です。その臨江、純粋な宅地（15%の賃借自持面積を持たない）のため、複数の首先企業が入札に参加するように引きつけられました。

北外灘の地塊は2月25日に公開され、複合的に入札され、入札規則に基づいて6人以上の入札が行われ、上位3人が入札者に選ばれました。入札に参加したのは中海、万科、華潤、招商、緑城、平安の6軒の不動産企業で、中海、万科、華潤は総合ランキングの上位3位で、3月31日のオンライン入札の入場券を獲得しました。この日の海底価格は業界内でダイヤモンド級と呼ばれる純粋な宅地で、床の地価は6.3万元/平方メートルで、業界のセンセーションを引き起こしました。地塊の周辺で売られているのは10万元/平方メートル以上の住宅です。

4月3日ですが、4月13日までは、上海規土局の土地取引情報は依然として「取引中」と表示されています。この業界では地塊に「包囲標識」の疑いがあると伝えられています。中海、華潤、万科が入札に参加した高管は全部調査に協力されました。ニュースはまだ発酵していますが、4月10日に上海の土地市場譲渡規則が静かに変化しました。

上海の土地譲渡のルールが変更されました。

4月10日、上海の規則土局のウェブサイトは2枚の宅地を打ち出して、譲渡方式は“複合を招きます”と表示します。二つの地塊はそれぞれ松江区永豊街道HユニットH 24-07号地塊、松江区中山街道SJC 10010ユニット37-01号地塊である。

有効申請人数が六人未満の場合、土地は直接に上場方式で譲渡し、有効申請者は「競買人」となります。有効申請人数は六人以上で、当地ブロックは入札方式で譲渡します。有効申請者は「入札者」です。

「六人」がこの二つの土地になったのは最終的に入札しますか？それとも上場しますか？現在、この2つの土地の譲渡の流れは依然として入札、開札、入札と入札の4つの一環です。

58安居客不動産研究院のチーフアナリスト、張波氏は、今回の規則の変更、特に入選者数が5社に緩和されたことの最大のメリットは、より多くの不動産企業を土地取得に参加させることだと分析している。従来の採点制度は大型ブランドの不動産企業に有利であり、プロジェクトの後続開発に対してより多くのブランド保障がありますが、市場の公平な競争に不利です。ルールの調整によって、中小企業は上海で土地を取る機会がもっと多くなります。

上海は3年間の土地市場入札の複合方式を実施しました。2017年4月以降、上海は複合譲渡の土地を募集し、採点には「135点制」を採用しています。その中、経済実力は32点で、技術資質は17点で、プロジェクト経験は41点で、45点管理されます。例えば、今回の北外灘の土地入札では、中海、万科、華潤の得点は130点、130点、120点となっています。各「優先原則」によって、順位はそれぞれ第一位、第二位、第三位となります。

業界関係者によると、4月10日の政策の変化や住宅企業の「包囲標的」の回避に関連し、更に多くの不動産企業が土地譲渡に参加するのに有利だという。

4月10日、上海発改委はまもなく登場する「上海市の効果的な投資と安定した経済発展を拡大するためのいくつかの政策措置」を紹介し、経営的な用地譲渡のテンポを速めるよう提案した。

これは業界の人に上海の土地市場の放流の信号と見なされます。業界に入ったばかりの20強の不動産企業関係者は21世紀の経済報道に対して、会社はずっと三四線の都市を深く耕しています。この二年間で二、三線の都市に戦略的に移転していますが、もう10年も上海で土地を取っていません。一つは2017年に上海の持地ゲームのルールが変更され、中小企業の持地の難しさが増加しました。もう一つは第一線の都市での土地獲得、運営コストの引き上げを受けました。利益の増加は第三四線都市に及ばないです。同社は、現在の投資部門も積極的に上海の都市更新に参加する機会を探しています。

土地市場の構造調整

一方、第一線の都市土地市場は構造的な調整に直面している。最近の公開情報を総合して、虹口区は北外灘プレートの企画に想像の空間を満たしています。先日、「虹口区北外灘街道制御性詳細計画修理（公衆参加草案）」が公示されました。虹口区は国際最高基準全体に基づいて計画し、開発して北外灘を建設します。

同研究院の首席アナリスト、張宏氏は、第一線の都市の土地譲渡市場は構造的な変化であると指摘した。例えば、今年の上海臨港区は用地を提供します。関連書類によると、臨港工業地の譲渡は上海市の供給の半分ぐらいを占めています。北京は今年は中央企業の国有企業の天下です。広深は基本的に公開された譲与の土地量が比較的小さいです。この二つの地域の特徴は都市の更新が主で、方向転換が主です。

世茂、緑城、旭輝などを含む大規模な不動産企業もここ二年間に専門的な旧改革機能部門を設立して、第一線の都市での都市更新業務を推進していることが分かりました。中小企業でも、都市更新プロジェクトの取得は投資部門に業務範囲に入れられ、投資構造を改善する。

張宏氏はさらに、2017年に土地譲渡規則が変化し、明らかな変化があると指摘した。リースの自己所有用地の割合が増加し、基本的に全体の賃貸住宅用地が市場の半分ぐらいを占めることができる。その年の不動産市場のコントロールから見て、確かに温度を下げる作用があります。今の土地市場は相対的に低迷の段階に入って、市場の活力は奮い立たせなければなりません。

注目すべきは、前述の4月10日に開業した二つの土地は保証金の凍結期限も短縮されています。これまでは保証金の提出から写真撮影までの間に20日間の凍結期間があります。張波氏は、これは疫病に対する「救済」的な政策と見なすことができると指摘しています。不動産企業にとって今年の第一四半期の販売が滞り、現在のキャッシュフローが非常に緊迫しています。

それ以外に、自制と一定の割合の保障の部屋はいずれもとても大きい程度の上で不動産企業の利潤に影響して、自営類の不動産の源は現金化の周期が長いため、前期は投資が大きくて、利潤の情況はあまねく楽観的ではありません。最近の自己保有比率の減少は明らかに不動産企業の運営圧力を下げることができます。特に2020年の生存圧力が絶えず高まっていることを背景に、果たす役割はもっと大きいです。